マンション経営に興味があるけど、どんなことに気をつけて、どのように始めたらいいのか分からないと悩んでいるあなたへ。
ここでは、初心者がマンション経営をはじめようとする際におさえておくべきポイントを紹介していきます。
マンション経営とは
マンション経営とはマンションを使って利益を上げることを言います。先ずはマンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって安定した家賃収入を得ていく事になります。
そんなマンション経営には2通りの方法があります。
1つはマンションを丸ごと購入して賃貸経営をする方法と、個別に任意の部屋を購入しそこの部屋だけを他者に貸すという方法です。
言わずとも、マンション1棟を購入するとなると、莫大な資金を投じる必要性がありハイリスクでハイリターンな投資になります。
一方、部屋貸しは１棟買いより少ない資金で済みますが、リターンも少額になります。しかし部屋貸しの場合、購入数によってリスクを調整することができるので、初めてマンション経営をしたい方にはおすすめです。
マンション経営を始めるにあたっての資金調達
もともとマンションを所有していたり、土地や資産が十分ある方をのぞいて多くの方は、住宅ローンを活用してマンション経営を始められます。
つまりローン返済をしながらマンション経営を行うということです。低金利時代の先行きの見えない時代において、マンション経営は資産運用の１つとして注目されています。
住宅ローンを利用するにあたっては、マイホームを購入する際と違いはありません。所定の住宅ローンの審査を通ることで資金を調達します。
マンション経営のメリットとターゲットを絞ったマンション経営について
マンション経営には以下のようなメリトッがあげられます。
- 節税対策
- 安定した家賃収入
- 管理等は仲介会社にまかせられる
ただし、リスクもあり空室や家賃を下げざるおえないなどのリスクも起こります。
いい物件を選ぶために様々な物件を見て学んだり、スキルを身に着けておいたりすることでマンション経営をより幅広いものにしてゆくとができるようになるでしょう。
次に特殊な物件のマンション経営について紹介していきましょう。特殊とは、〇〇専門のマンション経営であり、ターゲットを絞った3つのマンション経営を例にここでは見ていきましょう。
①ペット専門のマンション経営
昨今のペット市場は1兆5,705億円と言われ、年々拡充しています。その背景には、ペットの高齢化や、コロナ禍で在宅時間が長くなり、新規飼育世帯数も上昇しています。ペットと過ごす人が増えたことによる、飼育者需要が拡大していると言われています。
参考：ペット飼育可の賃貸経営はオーナーにとってメリットが大きい！経営成功のノウハウと注意点を紹介|フドシル
ペット飼育が可能な物件は空室リスクや入居者の定着率向上が見込めるため、オーナーにとってメリットが大きいといえますが、「ペット可物件」「ペット共生物件」は異なることに注意しましょう。
「ペット可物件」はペット可のマンションであっても、入居者トラブルが起こりやすいというデメリットがあります。一方、「ペット共生物件」はペット専用の入居者に絞ることで、飼い主にとってより住みやすい環境を作ることで差別化を図ることができるでしょう。
②学生マンション経営
学生マンションとは学生の一人暮らしに特化したマンションになります。
学生を取り巻く環境としては下記の文部科学省の大学入学者数の推移グラフを参考にしてみてください。
18歳の人口は減っていますが、大学進学数はこの50年で倍増していることがわかります。
学生マンション経営のメリットをあげてみると
- 在学中の退去の可能性は低い
- 入退・入居者のサイクルは2〜4年と明確
- 入居者は身元が確かな学生である
- 景気に左右されにくい安定性
さらに、入居シーズンが毎年定まっていることで、募集やメンテナンスなど年間のスケジュールが立てやすくなります。また、学生のため基本親が身元保証人になるので、家賃の延滞リスクも軽減され、身元も確定できるので安心ではないでしょうか。
学生マンション経営で気をつけるべき点としてはスピードと差別化があげられます。
入居者をワンシーズンで一気に集めなければならないためスピードが勝負という点です。合格発表前に入居手続きを済ますケースも多いため予約受付時期を早め、大学と提携したり、学生向け物件を専門にするポータルサイトなどを利用したりして、学生に絞った情報の発信をおこなうべきでしょう。
次に、他の物件とのサービスを差別化を図るため下記のように学生に適したサービスを付加するなどの必要があるでしょう。
- 食事つき
- 住み込み管理人
- 家具・家電付き
- オートロック
- ラウンジ利用
などなど。
さらには、大学が移動してしまったり合併したりするというリスクもあります。学生数の減少のリスク、校舎の老朽化による移転によるリスク、都心部か地方かによるリスクなど、総合的に判断しなけらばならないことはいうまでもありません。
③高齢者向けマンション経営
最後に、少子高齢化が進む社会において注目が集まる高齢者向けマンションについて紹介します。
高齢者住宅は一般的なマンションやアパートとは異なり、サービス施設としての性質も併せ持っています。そのため、建物の中で住居部分として使える部分は60％程度にとどまり、敷地面積当たりの収益率はどうしても低くなってしまいます。
高齢者住宅経営をする場合は、サービス面をいかに充実させるか、賃料以外の料金設定をどのようにするのか、といった点について慎重に検討する必要があります。
また、高齢者住宅経営を始めるにあたっては、信頼できるサービス事業者を選定すること、サービス面についても、自分で運営する場合は必要な人材を確保することが重要になります。
高齢者住宅経営における高利回りを実現するには、補助金を最大限利用して初期投資にかかった資金をできるだけ回収する、という方法も効果的です。
参考：高齢者向け施設の経営に必要な基礎知識を徹底解説！｜土地活用・アパート経営なら一括比較情報サイト【イエカレ】
マンション経営についての種類や、資金の調達の考え方、そして３つの専用マンション経営について紹介してまいりました。
マンション経営はよい立地や、周りの環境をよく見極めることが大事になってきます。それと同時に特化した専門のマンション経営を選択することで、空室や賃貸管理においてリスクヘッジをすることも踏まえてマンション経営をおこなってみてはいかがでしょうか。